1, 预售证难题:2017 年很多城市拿不到预售证,上海 170 个项目拿不到预售证,货值超过 6000 亿。
2, 签约不备案:出现很多中高端楼盘延迟备案,有的快交房了还没备案。比如无锡,合肥,长沙。
3, 地王亏损:地王现在变成 "亏损王"。全国 2016 年一共有 50 块地王。12 宗大幅度亏损,18 家亏损,32 家是亏损,不亏的只有 16 家。
4, 三四线的隐忧:渠道佣金比例很高,有的最高给到 10 个点,说明三四线房子很难卖,或者是当地客户都是外地客户。在很多城市,北海等旅游城市高达 89%,很多非旅游城市外地客户比例竟然很高。样本统计中 24% 的城市非本地客员超过 5 成。
5, 越限越投资:一线城市投资比例最高,很多城市感觉买了都是赚钱了。一线城市纯投资和自住兼投资的总投资需求占据 47%。
6, 租赁供求不匹配。上海 6000 元 \ 月,需求占据 22.6%,供应占比 48.5%。
7, 特色小镇一哄而上:住建部一共批了 40-3 个特色小镇,升级小镇 979 个,体育总局批准了 96 家特色小镇。
8, 家家都要冲千亿,有 50 家房企提出冲千亿房企。
中国百强一半都是要过千亿。两个问题,冲千亿过程中出现风险,把公司都弄掉了,或者冲千亿之后出现大问题。
2017 年房地产市场大数据总结1,市场格局中,成交量中一线城市 5.2%,二线成交 3.47%,三四线成交占比 60.1%。整体而言一线城市被腰斩,整体下滑 46%。二线城市涨跌互现,三四线城市相对火爆。
2,成交面积:重庆第一 2455 万平米,成都 2028 万平米,武汉 1828 万平米,青岛 1700 万平米,杭州 1599 万平米。
3,销售金额排行榜,杭州上海重庆天津,北京深圳南京。
4,土地成交 TOP10,郑州成交面积超过 5000 万平方米,武汉有 3 千万,重庆供应 2563 万平米。
5,杭州在各个房地产指标是遥遥领先的,土地出让超过 2000 万平米。
地价涨幅 TOP10 城市,柳州上浮 494%。6,项目销售成交金额,三亚海南清水湾销售 178 亿,第二是融创中心销售额 113 亿,第三是销售深铁万科红树湾销售 105.7 亿。
7,三四线成交的 TOP10, 第一是佛山是 137 亿,东莞是 1131 亿,温州是 1966 亿,三亚是 918 亿。
8, 三四线城市土地成交 TOP10, 佛山成交 879 亿,无锡是 402 亿,常州是 316 亿,同比增长 1217%。
9, 三四线城市房价上涨:惠州第一涨了 48%,中山第二涨了 42%,常州上涨 41%。
10,50 强最青睐的三四线城市:佛山,无锡,常州,嘉兴,绍兴,惠州,南通,东莞,昆山,烟台,徐州,扬州,镇江,中山。现在很难找到一个黑马三四线城市。
11, 2017 年的百强业绩增长,碧桂园业绩铁定第一了,所以预计留了 300 亿左右。
12, 未来 3 年,房企还在继续做大。现在还不是最大。未来行业的天花板在哪里,未来企业的天花板在哪里?目前都在思考,但还没看到。
13,2017 年地产 20 强的入榜门槛已经 910 亿,已经接近千亿了。未来哪怕是千亿销售额,就进入不到 20 强了。
14,特色小镇更多是 "地产为实,产业为幌"。中国特色小镇基本只有 2 城初见雏形,更多密度比较高的小镇是在浙江。
15,租赁是未来政策红利最多的行业。金融贷款,鼓励居住需求方,还是提供优惠税收政策,企业税收降低到 6%,扶持更多的租赁企业。未来租赁的政策红利是最多的。
16,2016 年中国有 1.89 亿的租赁人口,2030 年将达到 2.65 亿人口,未来人口和客户基础很大。同时,未来租赁用地大约有 3 城以上为租赁用地。
17,企业整体出租率 95%,才能实现盈利。目前行业 30 强公寓品牌调研平均出租率是 90%。
18, 高房价时代,35 岁左右才是买房的主力军,90 后目前还不是买房主力军。
10,惠州外地客户占比 76%,深圳占据 57%。嘉兴的成交客户中外地共占 44%,上海占据 31%。中山外地客户占据 80%,广州占据 40%。
20,投资需求买房的占比,海口排名 36%,深圳是 34%,东莞排名 32%。
2018 年十大预测1, 2018 年房产税落地,最有可能是 4 季度落地,2019 年可能是实施。某种程度上,房产税早落地,靴子早落地,反而是好事。出台之后,也会替代掉其他行政手段。房产税也不会在每个城市都推行,而是分城而定。
2,2018 年限价不会放松,2018 年开发商要听政府的,上海很多楼盘 16 年的价格,到 17 年末价格都卖不出 16 年的价格了。
3,2018 年总规模会微降,16 亿平方米,但成交金额 11.58 亿 ,2017 年成交金额是 13 万亿,可能 16 亿平方米是中国房地产销售面积的天花板。
4,2018 年看好的 6 个城市,看好的城市是杭州,海南,天津,上海,武汉,重庆。2018 年是海南建省 30 年,海南楼市依旧是风口。武汉未来 5 年吸引 100 万大学生,一毕业就给户口,大学生最低工资标准比城市平均要高,大学生买房打 8 折,重庆有很多利好,10 年房价没大涨过的城市,是房价最低的直辖市,未来看好重庆楼市。成交面积第一,成交金额第三。
5,中国三线最有潜力的 20 个城市:无锡,东莞,佛山,常州,温州,泉州,绍兴,嘉兴,烟台,珠海,台州,南通,惠州,镇江,中山,金华,湖州,芜湖,徐州,唐山。这些城市是从高铁出行频率、星巴克的数量,摩拜车的数量、美团外卖进入的城市等。外卖是城市活力的表现。美团雇佣 50 万个骑手帮忙送外卖。也看飞机飞往上海和北京的频次。
大部分都在长三角和珠三角。6,租赁市场发展:未来还是以存量为主,以市场化运营企业为主,以个人为主。
7,特色小镇面临大洗牌。
8,2018 年中国楼市前 4 强 3 万亿,TOP10 占据 35%,TOP30 占据 50%!
9,2018 年新进入的千亿阵营:阳光城,中南,雅居乐,富力,正荣,中梁,荣盛,远洋,融信,蓝光,金科,祥生。今天的 30 强位置竞争最激烈,很多时候,以前你没注意的开发商会忽然一下跑到你前面。
10,2018 年中国楼市和房企大蓝筹:万科,保利,招商,碧桂园,绿地,恒大,中海,融创。
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